Навчальний посібник Управління Земельними Ресурсами В. В. Горлачук В. Г. В'юн А. Я. Сохнич (частини 1)
Страница 69 из 79
6.2.2. Грошова оцінка земель як Механізм управління
У системі управління земельними ресурсами важливе місце належить грошовій оцінці землі. Це викликано тим, що в умовах ринкової економіки дедалі більшого значення набуває плата за землю у формі земельного податку і орендної плати, яка встановлюється, власне, залежно від грошової оцінки земель. Згідно зі статтею 3 Закону України "Про плату за землю", плата за землю запроваджується з метою формування коштів для фінансування заходів щодо раціонального використання і охорони земель, підвищення родючості грунтів, відшкодування втрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості, ведення земельного кадастру, здійснення землевпорядкування та моніторингу земель, проведення земельної реформи та розвитку інфраструктури населених пунктів.
Тому з метою управління процесом акумулювання і витрат коштів на згадані цілі, які надходять від земельного податку, орендної плати, продажу земельних ділянок тощо, потрібно володіти матеріалами грошової оцінки земель.
Оскільки порядок здійснення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, який затверджений наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук 27.11.1995 р. № 76/230/325/150, досить детально представлений у нормативній і довідковій літературі, то на цьому питанні зупинятися не доцільно. Але на методиці грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України 23.03.1995 р. № 213, потрібно зупинитися детальніше, оскільки вона вимагає свого невідкладного вдосконалення.
Проведені нами дослідження свідчать, що наукова концепція визначення грошової оцінки земель повинна базуватися не на рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, а чистому рентному доході, який представляє різницю між рентним доходом і амортизаційними відрахуваннями земельної ділянки, на якій вирощуються сільськогосподарські культури. Розмір цих відрахувань повинен бути не нижче рівня витрат для підтримання природної родючості грунту.
Наприклад, вирощування озимої пшениці урожайністю 31,5 ц/га за умов використання соломи на корм худобі буде супроводжуватися втратою (мінералізацією) 0,49 т/га гумусу, що в переведенні на перепрілий гній складатиме 10 т/га.
Вирощування цукрових буряків урожайністю 350 ц/га буде супроводжуватися мінералізацією 2,9 т/га гумусу або ж додатковим винесенням перепрілого гною в кількості 58 т/га, щоб компенсувати мінералізацію гумусу. В результаті цього, як свідчать розрахунки, рентний доход зменшується на 15-20 відсотків, а відтак і зменшується грошова оцінка земель. В умовах ринкової економіки врахування цього чинника несе в собі еколого-економічний, соціальний, психологічний зміст. Чому?
По-перше, власник землі чи землекористувач, включивши в собівартість виробленої ним продукції вартість витрат, пов’язаних з підтриманням природної родючості грунту, зможе, реструктуризувавши свої доходи, вкласти частину коштів на забезпечення бездефіцитного балансу гумусу. Таке вирішення проблеми землекористування дозволить підтримувати родючість фунту в бездефіцитному його режимі, без ущемлення інтересів суб'єкта господарювання.
По-друге, зниження грошової оцінки земель сприятиме збільшенню кількості трансакцій з земельними ділянками, в першу чергу їх продажу. Адже, наприклад, зменшення грошової оцінки земель супроводжуватиметься зменшенням розмірів відшкодувань за витрати сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва. Сьогодні через високу ціну землі пропозиції значно перевищують попит на землю. Для умов ринку тут буде мати місце прислів'я: "Дешевше продаси - більше вторгуєш".
Технологія визначення вартості земельних часток на прикладі Львівської області, в склад яких увійшли присадибні ділянки, також вимагає свого вдосконалення. Досліджено, що присадибні земельні ділянки за своєю родючістю у 1,5-1,6 раза перевищують родючість польових земель (земельних часток). Виходячи з умови, що середній розмір земельної частки (паю) на Львівщині складає 2,5 га, а розмір земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства в середньому 0,6 га, то розрахунковий розмір земельної частки (паю) буде на 0,2-0,3 га менший від фактично існуючих земельних часток (паїв).
Перерахування вартості земельних часток дозволить виявити значний резерв площі для виведення з економічного обігу малопродуктивних і деградованих земель, розміщення дорожньої мережі, гідротехнічних споруд, захисних лісонасаджень тощо. Певна річ, це послабить напругу в управлінні земельними ресурсами, забезпечить його високу ефективність, оскільки буде більш прозорий простір для прийняття управлінських рішень.
Вдосконалення грошової оцінки вимагають і землі промисловості, транспорту, зв'язку, лісового і водного фонду, державного запасу та ін., оскільки тут також потрібно врахувати амортизаційні відрахування.
При цьому основою для визначення грошової оцінки земель при всіх відомих вихідних даних повинен бути кадастровий план обмежень, обтяжень щодо використання землі. Без такого картографічного матеріалу розмір грошової оцінки землі буде мати віртуальний характер. З цього приводу Держкомземом України 04.08.1999 року затверджені тимчасові методичні вказівки по складанню кадастрових планів обмежень і обтяжень щодо використання землі, які дозволяють отримувати достовірну графічну та аналітичну інформацію про наявність, склад, місце розташування об'єктів з особливим режимом використання земель і межі зон особливого режиму землекористування навколо таких об'єктів.
Крім цього, економічну основу визначення грошової оцінки сільськогосподарських земель повинні складати матеріали обмеженого використання земель, встановлених на основі поділу земель за технологічними групами, за критерієм крутизни схилів. Нагадаємо, що таких технологічних груп є три: перша - від 0 до 3°; друга - від 3 до 7° і третя - більше 7°.
Якщо на землях першої технологічної групи можна вирощувати без обмежень всі поширені в регіоні культури, то на землях другої категорії - переважно зернові та багаторічні трави. На землях третьої технологічної групи дозволяється вирощувати переважно багаторічні трави. Очевидно, що і грошова оцінка земель повинна бути диференційованою в бік її зменшення із збільшенням крутизни схилів.
Органи управління земельними ресурсами повинні мати на увазі, що функціональне призначення грошової оцінки знаходить своє відображення насамперед для диференційованого підходу при розрахунках ставок земельного податку, встановлення державного мита та інших зборів при здійсненні актів цивільного обігу земельних ділянок. Така оцінка є орієнтиром для встановлення орендної плати за землю. Грошова оцінка виступає як обмежувач мінімально реєстрованої ринкової ціни. Навіть нотаріальні контори не мають права завіряти договір купівлі-продажу, якщо в ньому вказується ціна, нижча рівня грошової оцінки конкретної оціночної ділянки або зони.
Однак щодо грошової оцінки земель нині існують досить гарячі дискусії. Суть цих дискусій зводиться до того, що сільськогосподарські землі мають дуже малу ціну порівняно, наприклад, із землями населених пунктів.
Проведені Інститутом економіки УААН дослідження під керівництвом академіка УААН П. Т. Саблука з усією очевидністю свідчать, що в середньому гектар ріллі в Україні повинен оцінюватися в 3540 дол. США, а не 8-10 тис. грн.
Не важко підрахувати, що земельна частка орних земель розміром 2,5-3 га при цьому складатиме 60-70 тис. грн., що більше у 5-6 разів з існуючим розміром грошової оцінки.
Безумовно, поки ринок землі в Україні офіційно ще не запроваджено, то існуюча грошова оцінка землі певною мірою може задовольняти внутрішні потреби країни. Але за офіційного визнання ринку землі, який зініціює обіг земельних ділянок, розмір грошової оцінки обов'язково повинен бути переглянутий.
Для цього є й інші підстави. Адже в основу визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 році.
Відповідно до порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в основу беруться середньорічні дані про урожайність зернових, ціни реалізації зерна та витрати на вирощування зерна за 1986-1990 роки та коефіцієнт норми рентабельності, який використовувався при проведенні економічної оцінки земель у 1988 році. Як бачимо, багато років уже пройшло. Змінилися за цей час форми власності і господарювання на землі, економіка змінила своє обличчя та ін.
Власне, результати грошової оцінки були створені не для визначення ринкової вартості землі. Поза увагою залишилися такі чинники формування вартості землі, як конкретні обставини угоди з приватизації, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо. Тому грошова оцінка земель лише в окремих випадках може співпадати із сумою грошей, за які можна придбати право власності на земельну ділянку.
З цього погляду потреба вдосконалення грошової оцінки земель сумніву не викликає. Тільки реальна грошова оцінка земель може знайти застосування в системі управління земельними ресурсами.
6.2.3. Експертна грошова оцінка Земельних ділянок
На відміну від грошової, експертна оцінка базується на ринкових принципах і використовується для визначення ціни земельних ділянок при укладанні цивільно-правових угод.
Це дозволяє при визначенні вартості землі максимально врахувати ринкові чинники: попит та пропозицію, прибутковість землі, індивідуальні властивості земельної ділянки, економічну ситуацію, яка склалася в регіоні, населеному пункті на момент оцінки.
Зовсім було б неправильно вважати, що розмір плати за передачу землі у власність визначається тільки продавцем. Ні! Досвід свідчить, що ціна продажу земельної ділянки, скоріше, навпаки, формується покупцем, а саме: існуючим попитом на землю, її місцерозташуванням і, врешті-решт, платоспроможністю покупця. Як бачимо, вартість землі, з одного боку, в прямій мірі залежить від економічної ситуації в країні, а з другого - саме залучення землі до ринкових активів сприяє її поліпшенню. Це випливає з того, що власники землі, намагаючись максимально збільшити свої доходи, використовують землю більш ефективно, обираючи відповідну щільність забудови та рівень облаштування і благоустрою ділянки, що забезпечує додаткову вартість. Тому обов'язковою передумовою встановлення експертної оцінки земель є визначення найбільш правильного її перспективного використання, що дозволить отримати найбільший доход.
Але що ж є інформаційною базою проведення експертної оцінки земель? Такою базою насамперед є фізичні параметри земельної ділянки, тобто її розмір, конфігурація, топографія, місцерозташування та ін., які безпосередньо впливають на вартість земельної ділянки. Це означає, що при інших рівних умовах вартість землі буде найбільш високою тоді, коли розмір і конфігурація ділянки відповідатимуть цільовому призначенню. Ділянки відрізняються своїми розмірами та конфігурацією. Це вимагає внесення поправок у вартість земельної ділянки. При прямокутній формі земельної ділянки ціна її буде більшою, ніж при конфігурації неправильної форми.
Для окремих видів несільськогосподарського використання (комерційного та ін.) враховується такий параметр, як фронтальність, тобто довжина фронтальної сторони. Тому в багатьох випадках важливу роль відіграє не так розмір земельної ділянки, як довжина відкритої фронтальної сторони.
На формування ціни землі чи не найголовніший вплив має місцерозташування земельної ділянки, оскільки вигідне її розміщення дозволяє отримати більший доход. Тому при укладанні договорів купівлі-продажу навіть у межах одного кварталу ціна землі може відрізнятись у 2-3 І більше разів.
