Доклад к дипломной работе КСП «Советская Украина»

Уважаемые члены государственной комиссии!

Вашему вниманию представленна дипломная работа на тему «Изменение денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения в связи со сменой форм собственности на примере бывшего КСП «Советская Украина»». В данной дипломной работе были исследованы актульные в современном мире вопросы о денежной оценки земли сельскохозяйственного назначения. В связи с распадом СССР встала острая необходимость в разработке новых видов оценки, но проявившееся только сейчас внимание к оценке земли со стороны многих независимых оценщиков является несколько запоздавшим. Тем более что в Законе об оценке земель скорее прослеживается тенденция к дальнейшему обособлению земельнооценочной деятельности, нежели к ее интеграции в целостную систему оценки недвижимости.

И все же будет печально, если возникший интерес к оценке земли сменится апатией, решение земельнооценочных проблем снова будет отнесено к парафии исключительно «земельщиков», а оценка недвижимости продолжит свое существование королевством кривых зеркал, в котором правят УПВС`ы и единая на все случаи ставка капитализации; находят оправдания различия в результатах, полученных разными подходами, и отрицательный остаток, приходящийся на землю.

Очевидно, что заинтересованность в оценке земли должна поддерживаться не только возможностью выйти на новый рынок, но и необходимостью повысить качество оценки недвижимости. Именно в таком контексте в данной дипломной работе хотелось бы рассмотреть некоторые методологические вопросы оценки земли, лежащие в плоскости классической триады «объект – рынок - рыночная стоимость».

Были расмотрены 3 вида оценки: нормативная, и экспертная 2-мя методами сравнительным и доходным.

Нормативная денежная оценка земель используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины, при мене, наследовании и даровании земельных участков, по закону, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

Доходный подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения.

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли.

Акцентируя внимание на выборе исходных данных при определении стоимости, хочется лишний раз подчеркнуть, что, хотя подходы и методы и составляют смысловое ядро оценочного процесса, но не исчерпывают его содержание в полном объеме. К сожалению, приходится констатировать, что в сложившейся практике оценки при всеобщей декларации рыночной стоимости она не находит должного подкрепления рыночными данными. Почему-то забывается, что рыночная стоимость не просто расчетная величина, а расчетная величина, основанная на рыночной информации.

При этом не следует забывать, что потенциал использования земли, срок экономической жизни которой практически неограничен, значительно выше земельных улучшений, а значит, наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка может отличаться от наиболее эффективного использования земли, как если бы она была свободной. Но при любых обстоятельствах анализ наиболее эффективного использования предполагает оценку рыночной стоимости земли, которая отображает полезность и постоянность земли в контексте рынка.

Определение наиболее эффективного использования связано с необходимостью выбора сопоставимых данных и объектов, с которыми будет сравниваться оцениваемый земельный участок, а, следовательно, и выбора того или иного подхода к оценке.

Так как в основе определения рыночной стоимости лежит общий принцип сопоставления, то любой из применяемых к ее оценке подходов, по сути, является сравнительным. Данное обстоятельство выступает в качестве своеобразного ограничительного условия, когда при существующем многообразии способов оценки земли, оценщик вынужден использовать лишь несколько или только один из них, в силу особенностей рыночного оборота определенного типа земельного участка.

Кстати, это положение не противоречит методике и порядку проведения экспертной денежной оценке земельных участков[1], содержащих необходимый и достаточный инструментарий для определения рыночной стоимости в соответствии с международными правилами оценки №1 «Оценка недвижимого имущества»[2].

Непосредственно рыночная стоимость земли может быть определена либо путем сопоставления цен продаж вакантных земельных участков, либо путем капитализации дохода от сдачи их в аренду отдельно от земельных улучшений или, в отдельных, четко оговоренных, случаях, путем капитализации земельной ренты. Однако любой оценщик знает насколько сложно это осуществить на практике. Во-первых, подавляющее большинство земельных участков, которые продаются, имеют определенные улучшения. Даже среди сельскохозяйственных земель к категории неулучшенных (и то с определенной долей условности) относятся лишь естественные сенокосы и пастбища, а также залежи. Все остальные земли, включая и пашню, уже рассматриваются, как улучшенные. Во-вторых, отдельно от улучшений в аренду сдаются преимущественно земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, а это означает, что арендная плата за них устанавливается на основе нормативной денежной оценки, что исключает возможность определения рыночной стоимости земли. Все это невероятно затрудняет проведение оценки земли, но не составляет проблему определения ее рыночной стоимости. Свободных от улучшений земельных участков всегда было и будет мало и это - норма.

Проблемы, как это не парадоксально, возникают тогда, когда оценщик располагает информацией о сделках относительно вакантных земельных участков. Прежде всего, вакантный участок не должен трактоваться как функционально не определенный. Любой земельный участок, улучшенный или неулучшенный, всегда функционально определен градостроительной или землеустроительной документацией и должен оцениваться с точки зрения юридически разрешенного использования. При чем, если имеется утвержденная документация относительно изменения существующего функционального использования, то вакантный земельный участок должен оцениваться, исходя из перспективного наиболее эффективного использования.

Еще один вопрос связан с применением метода капитализации земельной ренты, а именно, с неправомерным расширением области его использования. По сути, этот метод представляет собой оценку земли через бизнес, однако данный бизнес должен относиться исключительно к первичному сектору. То есть капитализация земельной ренты допустима лишь при оценке земельных участков под сельскохозяйственными и лесными угодьями и открытыми разработками. В принципе, в мировой оценочной практике стремятся избегать использования этого метода в силу большого количества допущений, относительно размера ожидаемого дохода от реализации полученной от использования земли продукции, реальной прибыли предпринимателя и величины риска, связанного с ведением хозяйствования собственником земли. В этой связи даже рекомендуется разграничивать понятия «доход с недвижимости» (Читай – доход от сдачи в аренду недвижимости) и «доход от использования недвижимости», т. е. доход от деятельности, осуществляемой на недвижимости. Последний, согласно МСО 1 «Оценка на основе рыночной стоимости»[3], скорее относится к оценке стоимости действующего предприятия, когда недвижимость рассматривается как актив в составе бизнеса, нежели к оценке недвижимости как самостоятельного объекта.

В связи с этим хочется сделать замечание которое касается того, что методы сравнительного и доходного подходов в оценке недвижимости всегда направлены на оценку земельных участков: или вакантных, или улучшенных. Дело в том, что рынок не разделяет цену купли-продажи или аренды по физическим составляющим недвижимости, воспринимая последнюю как целостный объект. Аддитивная модель стоимости недвижимости допустима лишь в затратном подходе и то только при условии, что стоимость каждой из составляющих – земли и земельных улучшений, - выводится из рыночной стоимости целостного объекта. При этом рыночная стоимость земли еще может быть получена с использованием сравнительного или доходного подходов к оценке, но рыночная стоимость земельных улучшений всегда будет определяться остатком. В противном случае затратный подход приобретает нерыночный характер.

Но целом суть данной дипломной работе состоит в том, что сравнивая три метода проведния денежной оценки земель, был сделан вывод, что нормативная оценка давно устарела и применение ее на практике не выгодно для дальнейшего поднятия и развития экономического уровня на Украине.

При осуществлении оценки сравнительным и доходным методами, видно, что данные методы дают кардинально различные результаты в сравнении с нормативно денежной оценкой, которая не отражает действительной ситуации на рынке земель Украины.

Для более эффективного дальнейшего развитя рынка земель и развитие экононических отношений на Украине в целом, необходимо в практике использовать сравительный и доходный методы оценки земель сельскохозяйственного назначения.

[1] Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.02 р. № 1531; Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений накзом Держкомзему України від 09.01.03 р. №2.

>[2] International Valuation Guidance Note No.1, Real Property Valuation (Revised 2003) // International Valuation Standards. Sixth Edition. 2003. IVSC, London, 2003, p.199-221.

[3] Standard 1 International Valuation Standards, Market Value Basis of Valuation. // International Valuation Standards. Sixth Edition. 2003. IVSC, London, 2003.