Доклад к дипломной работе «Денежная оценка земель с. Новоселовка Симферопольского района АРК»

Уважаемый председатель! Уважаемые члены комиссии!

Тема моего диплома «Денежная оценка земель с. Новоселовка Симферопольского района АРК».

Не секрет, что успех экономического развития в Украине в значительной мере зависит от успешности реформирования земельных отношений, и в первую очередь от внедрения института частной собственности на землю, развития рынка земли. На современном этапе развития рыночных отношений в Украине, частная собственность на землю является фундаментом, на котором формируется рынок земли и развиваются земельные отношения. Денежная оценка земель является экономическим механизмом земельных отношений, приватизации земельных участков, налогообложения и становления рынка земли. Актуальность ее в последнее время возрастает, а сферы применения расширяются.

Земельным Кодексом Украины установлены две разновидности денежной оценки земель: нормативная и экспертная.

Нормативная денежная оценка разных категорий земель используется, в основном, для целей налогообложения. Основным назначением экспертной денежной оценки есть непосредственная поддержка рынка земли, которая состоит в установлении оценочной стоимости земельных участков при осуществлении разного рода трансакций (купля-продажа, аренда, ипотека, дарение, наследование, мена и т. п.). Экспертная денежная оценка дает возможность устанавливать разные виды оценочной стоимости земельного участка: рыночную, стартовую при проведении аукционов и пр.

Созданная на сегодня в Украине нормативно-правовая и методологическая база, позволяет осуществлять все виды денежной оценки земель. Основными нормативно-правовыми документами по данному вопросу являются Земельный кодекс Украины, Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональная оценочная деятельность в Украине», Закон Украины «Об оценке земель», Закон Украины «О плате за землю», «Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» и др.

На основании вышеизложенного была выполнена денежная оценка земель с. Новоселовка Симферопольского района АРК.

Село Новоселовка расположено в юго-восточной части Крымского полуострова. Его территория вытянута с севера на юг вдоль р. Шелен ограничена отрогами г. Каматры и г. Ай-Фока. Южная часть села омывается водами Черного моря. Площадь с. Морское составляет 270,37га.

Особенности географического месторасположения, геологические, геоморфологические, гидрологические условия способствовали образованию характерного микроклимата, почвенного покрова, что, несомненно, повлияло на функциональное использование территории и, как следствие, денежную оценку земель хозяйства.

По функциональному использованию на территории с. Морское можно выделить земли общественного назначения (64,72га), сельскохозяйственные угодья (64,38 га), земли жилой застройки (38.93га), земли рекреационного назначения и другие открытые земли(21,99га), земли коммерческого использования, смешанного использования, технической инфраструктуры, По функциональному использованию территории села, можно сделать выводы, что поселок многоотраслевой, но в основном вся жизнедеятельность является рекреационной.

Процесс рентообразования в границах населенного пункта осложняется обширностью и внутренней неоднородностью территории. Поэтому главным в земельно-оценочной структуризации является установление относительной однородности территории по рентообразующим факторам, которые влияют на потенциальную прибыльность и другие социально-экономические преимущества от использования земли.

Руководствуясь вышесказанным, а, также проанализировав существующую ситуацию в селе на основе изучения имеющихся материалов и обследовав территорию населенного пункта в натуре, были выделены 39 оценочных районов.

Проведение объединения данных районов в более крупные образования – экономико-планировочные зоны проводилось с учетом следующих факторов:

1. Неоднородность функционально-планировочных качеств территории;

2. Доступность к месту концентрации трудовой деятельности, центру общественного обслуживания, местам массового отдыха, центру населенного пункта;

3. Уровень инженерного обеспечения и благоустройство территории;

4. Уровень развития сферы обслуживания населения;

5. Экологические условия территории;

6. Социально-градостроительная привлекательность среды.

Чтобы учесть все эти факторы при проведении оценки территории и для дальнейшего формирования ЭП зон был применен экспертный метод оценочных районов поселка, который состоит в следующем:

1. Заполнена анкета экспертной оценки, которая включает 16 факторов, которые могут повлиять на объем комплексного индекса ценности района.

2. Оценка отдельного фактора определяется по 5-бальной шкале, при этом «5» баллами оценивалось наилучшее значение фактора, а баллом «1» - его отсутствие или наихудшее значение.

3. Определена сумма баллов оценки факторов.

Естественно, вес каждого фактора, который определяется в денежной оценке, разный и зависит, прежде всего, от особенностей данного населенного пункта. Конечным результатом пофакторной оценки становится комплексный интегральный индекс ценности оценочного района 1i.

Для его расчета средний балл по каждому району разделен на средневзвешенный балл для населенного пункта в целом.

Следующая стадия выполнения оценки земель непосредственное объединение оценочных районов в экономико- планировочные зоны.

Эта работа проводится с целью обобщения результатов проведенной экспертной оценки территории отдельных оценочных районов и выделения однотипных по потребительским качествам и функциональному использовании зон. При объединении оценочных районов в экономико-планировочные зоны учитывалось действие трех факторов:

- Смежность районов;

- Преимущественно однотипное функциональное использование;

- Близкие значения комплексного индекса ценности 1i (величины индекса отдельных оценочных районов не должны отличаться между собой больше чем на 25%).

Учитывая эти факторы, оценочные районы объединены в 10 экономико-планировочных зон.

Важное значение имеет и еще один коэффициент - Зональный коэффициент Км2 Для каждой экономико-планировочной зоны. Он определяется, как средневзвешенное (от площади районов) комплексных индексов ценности li оценочных районов, которые входят в эту зону.

Расчет денежной оценки земель населенных пунктов предусматривает необходимую последовательность в процедуре её определения. Важной задачей при этом является определение базовой (средней для данного населенного пункта) стоимости 1 кв. м земель застроенных территории. В соответствии с "Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта зависит от степени освоения и обустройства его территории, а также его места в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.

Базовая стоимость одного квадратного метра населенного пункта Определяется, как удвоенное произведение Затрат на освоение и обустройство территории населенНого пункта в расчете на квадратный метр в гривнях на Коэффициент, который учитывает значение и статус насеЛенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах Расселения и производства в данном случае Км1 = 2,5 т. к. село Морское Имеет статус курорта, расположенного в юго-восточной части Черноморского побережья Крыма.

Информационной базой для определения затрат на освоение и обустройство территории с. Морское являются данные, предоставленные местными службами коммунального хозяйства, а также данные о планах строительства инженерных сетей ведущихся на территории села заселенной депортированными гражданами. Согласно этим данным затраты на освоение и обустройство территории составляют 13.201.188,00 грн.

Площадь населенного пункта, которая принимается к расчетам, составляет разницу между его общей площадью (270,37га), сельскохозяйственными угодьями, ДЭУ-590, уличной сетью, и осыпями и крутыми склонами около 25 градусов, составляет 140,14 га, или 1.401.400 кв. м.

На основании этих данных рассчитана стоимость одного квадратного метра застроенной территории в каждой экономико-планировочной зоне – 47,10 грн.

Необходимо отметить, что при расчете стоимости отдельно взятого земельного участка также учитывают коэффициенты, характеризующие функциональное использование земельного участка, учитывающие относительную прибыльность имеющихся в ее границах категорий экономической деятельности (мин. – 0,5 для земель рекреационного назначения, макс. – 2,5 – для земель коммерческого использования).

Выполненные расчеты свидетельствуют, что стоимость одного квадратного метра земель жилой застройки изменяется от 151.24 грн. в приморской части села (1-ая экономика -планировочная зона), до 28.26 грн. в северной части села. (средневзвеш цена – табл)

Стоимость земель общественной застройки в приморской части села (1-ая ЭПЗ) составляет 105.86 грн ; на севере села 19.78 грн. (средневзвеш цена – табл)

Работа По денежной оценке сельскохозяйственных земель с. Морское выполнена в соответствии с инструкцией о "Порядке денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" утвержденной совместным приказам Госкомитета Украины, Минсельпромом Украины, Госкомитетом па градостроительству Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 ноября 1996 года N 76/230/325/150.

За основу определения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения принят рентный доход, который образуется при производстве зерновых культур и определяется по данным экономическом оценки земель, проведенной в 1988 году (т. к. зерновые культуры выращиваются практически на всех почвах).

Денежная оценка одного гектара сельскохозяйственных угодий в с. Морское рассчитана отдельно по пашне, землями под многолетними насаждениями, естественными пастбищами.

При определении денежной оценки 1 га агропроизводственных групп и расчета шкал денежной оценки земель использовались материалы бонитировки почв (таблица). Было установлено, что на территории данного хозяйства более распространены коричневые почвы ЮБК с глубиной плотной породы 50-100 см, сильносуглинистые (13,09га) и Коричневые тяжело суглинистые слабощебнистые почвы односкатных склонов постой формы (13,70га). Большая площадь занята пашней (26,34 га), многолетними насаждениями (25,68). Пастбищами (12,34)га.

Шкалы денежной оценки агропроизводственных групп почв рассчитывается, как частное от произведения денежной оценки гектара агропроизводственных групп почв (в гривнах) на балл бонитета агропроизводственных групп почв, деленное на балл бонитета в гривнах землепользования с. Морское.

Таблица

В результате проделанной работы были получены объективные результаты о достигнутом уровне использования земель, а также стоимости одного квадратного метра застроенных территорий и 1 гектара сельскохозяйственных земель дифференцировано по экономико-планировочным зонам и по оценочным районам, которые дают необходимые данные о неоднородности условий хозяйственной деятельности и проживания на землях с различной ценностью и являются базой для расчетов при налогообложении, купле продаже, аренде и приватизации земель.