Навчальний посібник Управління Земельними Ресурсами В. В. Горлачук В. Г. В'юн А. Я. Сохнич (частина 2)
Страница 7 из 58
• у водоохоронних зонах;
• у зонах охорони ландшафту і заказниках, природних національних парках, пам'ятках історії та культури;
• у культових зонах;
• у сейсмічних зонах та зонах руйнування земної поверхні та ін.
Таке економіко-планувальне зонування, як уже зазначалося, є особливо ефективним в умовах ринкової економіки, оскільки ринок визначає, як використовувати ту чи іншу земельну ділянку.
Власне такий досвід можна запозичити з Росії, де на приватизованій землі дозволяється будь-яка діяльність, не заборонена законом. Але ця діяльність повинна вписуватися в рамки вимог певної планувальної зони.
Наприклад, у житловій зоні котеджної забудови нелогічним є розміщення багатоповерхового готелю; у курортній зоні - заводу чи фабрики; у житловій зоні багатоповерхової забудови - котеджів тощо. Дуже доброю ознакою сьогодення є те, що такий "зонінг", або місцеві правила забудови, затверджено у м. Чернігові, триває їх розробка у Києві, Одесі, Черкасах, Львові, Полтаві.
З виокремленням видів використання землі в тій чи іншій планувальній зоні реально виникає питання перерозподілу земельних ділянок. Адже стихійне формування мережі землекористувань у населених пунктах як прямий наслідок командно-адміністративного режиму нашого суспільства в минулому призвело до необґрунтованих параметрів землекористувань, їх просторового розміщення, відсутності оцінки їх впливу на навколишнє середовище, що абсолютно не узгоджується з вимогами ринкової економіки. Тільки системний підхід при організації мережі землеволодінь і землекористувань, створення умов для оптимальної організації їх співіснування між собою буде адаптованим до умов ринку. Це означає, що при перерозподілі землі повинні встановлюватись оптимальні параметри землекористувань і землеволодінь, розміщення в просторовому середовищі, виходячи з господарсько-виробничої діяльності, оцінюватись вплив на навколишнє середовище, відповідність забезпечення належних соціально-економічних, естетичних та інших умов для жителів конкретного населеного пункту.
Наші дослідження свідчать, що приблизно десять відсотків землекористувань таких великих міст, як, наприклад, Київ і Львів, відповідають своїм науково обґрунтованим параметрам, просторово-територіальним вимогам розміщення. Решта вимагає вдосконалення через перерозподіл земель між існуючими і новоствореними власниками і землекористувачами, поліпшення конфігурації земельних ділянок тощо.
При цьому норми проектування та методичні вимоги до складання плану земельно-господарського впорядкування повинні випливати з чинних законів, нормативної та методичної бази, при яких враховуються регіональні та локальні особливості населених пунктів, а сама проектна документація розглядається і затверджується відповідними місцевими радами. У разі складання плану земельно-господарського впорядкування як розділу генерального плану він розглядається і затверджується у складі генплану.
Отже, план земельно-господарського впорядкування розробляється в контексті генерального плану населеного пункту, є законодавче визначений Земельним кодексом України (ст. 63, 100 і 102) та Законом України "Про основи містобудування" (ст. 20, 21) і виступає єдиним правовим документом при управлінні земельними ресурсами в населених пунктах.
Розглядаючи процес планування землекористувань у населених пунктах, слід передбачити:
• юридичне закріплення та встановлення на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень;
• розробку проектів розподілу та укрупнення, а також впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань;
• складання проектів відведення земельних ділянок у власність або користування, відмежування на місцевості вилучених або викуплених і відведених земельних ділянок;
• обґрунтування, розміщення і встановлення меж територій з особливими природоохоронними, рекреаційними і заповідними режимами;
• підготовку документів, які посвідчують право власності або право користування землею;
• гарантію прав власності або користування суб'єктів земельних відносин.
У практиці управління земельними ресурсами в населених пунктах мають місце випадки розподілу або укрупнення існуючих землеволодінь та землекористувань, спричинені передбаченим законом рухом земельних ділянок, зокрема купівлі-продажу, успадкування, дарування тощо. Внаслідок цього формуються нові об'єкти земельного права на підставі відповідних юридичних документів при обов'язковому погодженні з суб'єктами права на суміжні земельні ділянки та встановлення нових меж на місцевості. Складнішим є процес укрупнення кількох розміщених у різних місцях одного населеного пункту ділянок землі, які належать одному власнику, або коли багато осіб є співвласниками однієї ділянки землі.
У сучасних умовах стає актуальним запровадження житлової забудови через ущільнення існуючої. У такому випадку особливого значення набуває землевпорядкування з чітким відображенням існуючого стану землеволодінь і землекористувань. Увесь процес землевпорядних робіт необхідно здійснювати при широкому залученні власників і користувачів земельних ділянок у кварталі (масиві) реконструкції, врахуванні їх законних прав та інтересів за умови поєднання з інтересами територіальних громад і місцевих органів державної влади.
Рух земельних ділянок, який особливо зв'язаний з розподілами при успадкуванні, вимагає нормативного визначення мінімальних розмірів земельних ділянок, нижче яких функціональне призначення не забезпечуватиметься. У таких випадках подальший поділ земельної ділянки призведе до втрати самостійної первинної містобудівної одиниці та унеможливить використання конкретної ділянки після поділу за функціональним призначенням. Проте об'єкт земельного права повинен зберігатися, а реалізація права можлива через спільну сумісну або спільну часткову власність на землю.
Є всі підстави прогнозувати, що аналогічні ситуації будуть спостерігатися, особливо в містах, в яких сучасний стан землекористувань та землеволодінь визначається невеликими за розміром земельними ділянками, функціонально визначеними для індивідуального житлового будівництва.
У ході суцільної технічної інвентаризації земель населених пунктів, особливо міст, виявляються понаднормативні, про що згадувалося раніше, за площею земельні ділянки, а також такі, які не використовуються за цільовим призначенням. Такі землі зводять у масиви складанням планів або схем впорядкування земель кварталу, зони, населеного пункту.
Основними вимогами для здійснення цього виду кадастрового землевпорядкування є:
• підготовка чіткого кадастрового плану, який відображає існуючий стан землеволодінь і землекористувань;
• приведення розмірів земельних ділянок у відповідність реєстраційним земельно-кадастровим документам;
• участь у землевпорядному процесі всіх власників і користувачів земельних ділянок;
