Доклад к дипломной работе Анализ стоимости земель в Автономной республики Крым
Доклад к дипломной работе Анализ стоимости земель в Автономной республики Крым.
Цель моего исследования является анализ стоимости земельных участков на территории АР Крым по административным районам.
Задачи работы: анализ опубликованных данных по стоимости земельных участков в разных административных районах; организация базы данных; пространственный анализ стоимости земель.
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, оценка которой представляет собой одно из важнейших условий развития экономики.
Согласно Земельному кодексу Украины (статья 200, 2001) существует два вида оценки земли: экономическая и денежная [1].
Экономическая оценка земель дает количественную характеристику почвенного плодородия. Денежная делится на нормативную и экспертную. Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и тому подобное. Экспертная денежная оценка используется при установлении фактической цены купли-продажи отдельных земельных участков.
В качестве исходных данных мною были использованы опубликованные в периодических изданиях объявления по продаже земельных участков в различных районах Крыма. Учету подлежали только «пустые» земельные участки - то есть без каких либо строений, сооружений, такая форма выборки позволила получить реальные ценовые показатели без учета надбавок на вложенные средства (имеется ввиду затраты на строительство).
Как и стоило ожидать, на рынке земли преобладают земельные участки, находящиеся в прибрежной зоне, причем существуют предложения не только на Южном берегу Крыма, но и существенно увеличилось число предложений в степном районе Западного побережья (Сакский, Черноморский, Раздольненский районы). Вопреки своей удаленности от моря, Симферопольский район занимает по количеству продаваемых участков ведущее место, можно выделить даже несколько постоянных центров продажи - п. Давидовка, п. Лозовое, п. Доброе. Важно отметить, что в Юго-Восточной, Южной, Юго-Западной и Западной части Крыма земля продается как в границах населенных пунктов, так и за их пределами. На остальной же территории наблюдаются единичные факты продажи земельных участков вне границах населенных пунктов.
Интересным фактом является то, что в качестве субъекта торговых отношений - продавцов выступают в основном сами собственники земельных участков и лишь изредка привлекаются к продаже риэлтерские конторы. Такое поведение, недоверие продавца характеризует несовершенство рынка земли в целом. Возможно, подобная тенденция наблюдается в результате отсутствия прозрачности, открытости рынка, и собственник просто не рискует прибегать к услугам третьих лиц.
Для обобщения, анализа и в дальнейшем визуализации полученных данных мною было разработана экспериментальная модель базы данных стоимости земельных участков АР Крым (рис.1).
По своей структуре база представляет собой совокупность таблиц, каждая из которых характеризует участки по разным признакам: пространственное расположение участка, то есть адрес, сведения о продавце, стоимость, коммуникации, строения, целевое назначение, природные условия, правоустанавливающие документы. Так, например, таблица «адрес» содержит значения :порядковый номер, площадь, административный район, город, село(поселок, ПГТ), улица, месторасположение, вид недвижимости. Замечу, общими для всех таблиц являются поля: порядковый номер, площадь участка – эти поля являются ключевыми и их наличие обусловлено функциональной необходимостью для связи таблиц в базе.; каждый из столбцов таблицы соответствует множеству значений, которые принимают свойства определённого признака.
Следующим этапом моих исследований стал пространственный анализ стоимости земель. На основе созданной базы данных и с использованием ГИС-технологий ArcView 3.2a была получена картограмма средней стоимости земельных участков по административным районам АР Крым. Данная карта, по сути, отражает визуальное представление полученных результатов и позволяет наглядно оценить существующее состояние цен на рынке земли (Рис 2.). Наблюдается отсутствие однородности в стоимости, на земельные участки по всей территории Крыма. Цена колеблится в пределах от 202 (Джанкойский район) до 23046$ за сотку(Ялтинский район) и имеет тенденцию роста с севера на юг.
При сравнении полученных результатов с результатами, полученными Скрипником Дмитрием, который проводил аналогичное исследование за 2006год, наблюдаются существенные различия. С 2006года по 2007год наблюдается активный рост цен на земельные участки в Разольненском, Черноморском, Сакском, Симферопольском, Ленинском районах, в границах Севастополя, Ялты, Алушты, Судака, Феодосии, лишь несущественное увеличение наблюдается в Красногвардейском, Красноперекопском, Джанкойском, Кировском, Нижнегорском, Советском, Ленинском, Первомайском районах. Аутсайдером является только Бахчисарайский район, где средняя стоимость за данный период уменьшилась с 2500$ за сотку до 2167$. Я считаю, что данное понижение цен произошло из-за того, что в этом году в основном продаются земельные участки находящиеся в глубине района, стоимость которых существенно уступает участкам прибрежной зоны. Наибольший рост цен наблюдается в Раздольненском районе, здесь средняя стоимость одной сотки увеличилась от 505$ до 1928$, то есть в 3,8 раза! Вообще, в последнее время интерес к покупке земельных участков на побережье Западного Крыма существенно возрос, конечно же это явление отразилось и в ценовых показателях. В Черноморском и Сакском районах цена возросла в 2,7 и 2,6 раза соответственно.
Существенное повышение цен произошло в Севастополе и на ЮБК. В Севастополе цена возросла в 2,5 раза и составила 5982$ за сотку. Земля в окрестностях Ялты –была и остается самой дорогой по Крыму, в данный момент средняя стоимость сотки составляет 23046$, а в 2006г была 13861$ В Алуште, Судаке, Феодосии цена увеличилась в 1,4 , 1,6 , 3,3 раза соответственно. В Ленинском районе цена сотки земли возросла всего в 1,6 раза и составила 3792$.
Симферопольский район заслуживает особого внимания. За период с 2006г по 2007г цена на землю возросла 2,9 раза, то есть от 1730$. до 4992$. Возможно такой рост связан с недавним увеличением земельного фонда под строительство, путем освоения земель сельскохозяйственного назначения.
Вывод:
Разработана структура и апробирована методика ведения базы данных стоимости земель по административным районам АР Крым; С использованием ГИС-технологий определены пространственные закономерности изменения цен с С на Ю и с З на В; Определена существенная дифференциация цен. (К примеру, стоимость сотки земли Ялте в 65 раз выше стоимости сотки земли в Красноперекопском районе); Наблюдается стремительное подорожание земель. (За период с 2005 по 2007гг цена 0,01га в среднем по Крыму возросла в 2,4 раза!) Созданная информационная система позволит решать на практике такие важные задачи: сбор, хранение и анализ данных о стоимости земли; наглядное представление результатов анализа; осуществление мониторинга рынка земель; анализ данных для принятия решений в области управления земельных ресурсов; прогноз динамики развития рынка земли; информационное обслуживание земельного рынка; обеспечение потребителей и оценщиков достоверной и надежной информацией, а также сократить финансовые и трудовые затраты на проведение работ по денежной оценке земли;
Информационная система в современном виде обладает рядом недостатков:
- отсутствие информации о стоимости земельных участков в Красногвардейском, Красноперекопском, Джанкойском, Кировском, Нижнегорском, Советском, Ленинском, Первомайском районах снижает ее информативность;
- анализ стоимости земель по административным районам не дает представления о пространственном изменении цен в границах самого района.
Совершенствование ИС планируется в следующем направлении:
1. Ведение мониторинга стоимости земельных участков в режиме реального времени;
2. Зонирование территории АРК по стоимости земли на следующем иерархическом уровне административного деления – в границах сельских советов.
