Реферат информационные системы

Введение. Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверных данных стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей. Поэтому целью моего исследования является анализ стоимости земельных участков на территории АР Крым по административным районам.

Задачи работы: анализ опубликованных данных по стоимости земельных участков в разных административных районах; организация базы данных; пространственный анализ стоимости земель.

В работе использовались методы статистического анализа, методы пространственного анализа основанного на использовании ГИС-технологий.

Исходными данными являются: схема административно-территориального деления АР Крыма и объявления о стоимости земельных участков опубликованных в периодических изданиях («Сорока», «Все для всех», «Витрина Западного Крыма») за период с 1 января по 22октября 2007 года.

Обсуждение результатов. В наше время частная собственность на землю является фундаментом, на котором формируется рынок земли в Украине, и развиваются земельные отношения. Эта норма определена Земельным кодексом Украины, который открывает качественно новый этап в реформировании земельных отношений [1]. Земля приобретает новое качество- качество товара. Для обеспечения таких нововведений на законодательном уровне был принят ряд нормативно-правовых актов, способствующих развитию и функционированию открытого, цивилизованного рынка земли: Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.1992г., «Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» утвержденная постановлением Кабинета Министров от 23.03.1995г.

Согласно Земельному кодексу Украины (статья 200, 2001) существует два вида оценки земли: экономическая и денежная [1].

Экономическая оценка земель дает количественную характеристику почвенного плодородия, которое сложилась в результате хозяйственной деятельности человека, по экономическим показателям. Под экономической оценкой понимается оценка земли как природного ресурса и основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственного базиса в общественном производстве. Так как специфика использования отдельных категорий земель различна, следовательно, возникают некоторые особенности их оценки. Так, экономическая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по их производительности, окупаемости затрат и дифференциальному доходу. Экономическая оценка земель жилой и общественной застройки проводится в пределах зон земельно-оценочного районирования с учетом местоположения участков относительно центров общественного обслуживания, магистральных, инженерно-транспортных сетей, а также архитектурно-ландшафтного и историко-культурного значения территории, их функционального назначения.

Денежная оценка определяется на рентной основе и осуществляется с целью создания условий для экономического регулирования земельных отношений при передаче земель в собственность, в наследство, залог, при дарении, купли-продажи земельного участка и права аренды, определении ставок земельного налога, определении размеров вклада в уставные фонды сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, кооперативов. Этот вид оценки является основным для осуществления операций с земельными долями (паями), рыночная цена которых определяется на основании соотношения спроса и предложения, а также для установления стартовой цены земельных участков несельскохозяйственного назначения при их продаже на конкурсных основах. В зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и тому подобное. Экспертная денежная оценка – это определение оценочной стоимости земельной собственности экспертным путем в соответствии с характером гражданско-правового соглашения, и применяется при установлении фактической цены купли-продажи отдельных земельных участков независимо от типа их использования и категории почв.

Объектом исследований стала территория АР Крым, так как уникальное географо-климатическое положение, разнообразие рельефа, почв, наличие полезных ископаемых позволяют использовать территорию в различных направлениях. На территории Джанкойского и Красноперепопского административного района распологаются основные промышленные предприятия: в Красноперекопске, Армянске - химические ( бромный, содовый, титановый заводы и др.), в Джанкое - предприятия сельскохозяйственного машиностроения и пищевой промышленности. Центральная часть(Первомайский, Красногвардейский, Нижнегорский район) специализируется в сельскохозяйственном направлении — зерновое хозяйство, возделывание винограда, выращивание фруктов, овощей. Южнобережная часть Крыма является курортно-рекреационной зоной мирового масштаба.

В качестве исходных данных мною были использованы опубликованные в периодических изданиях объявления по продаже земельных участков в различных районах Крыма. Учету подлежали только «пустые» земельные участки - то есть без каких либо строений, сооружений, такая форма выборки позволила получить реальные ценовые показатели без учета надбавок на вложенные средства (имеется ввиду затраты на строительство).

Всего было проанализировано свыше 700 объявлений за период с1 января по 1 ноября 2007года. Для получения более полной информации о продаваемых участках учитывались их пространственное положение, количественные показатели, целевое использование, наличие правоустанавливающих документов, коммуникационное обеспечение (свет, вода, газ, дорожная сеть). Рассмотрим каждый фактор по отдельности, в разрезе административного деления.

Пространственное положение- положение земельного участка в определенной части земной поверхности. Как и стоило ожидать, на рынке земли преобладают земельные участки, находящиеся в прибрежной зоне, причем существуют предложения не только на Южном берегу Крыма, но и существенно увеличилось число предложений в степном районе Западного побережья (Сакский, Черноморский, Раздольненский районы). Вопреки своей удаленности от моря, Симферопольский район занимает по количеству продаваемых участков ведущее место, можно выделить даже несколько постоянных центров продажи - п. Давидовка, п. Лозовое, п. Доброе. Важно отметить, что в Юго-Восточной, Южной, Юго-Западной и Западной части Крыма земля продается как в границах населенных пунктов, так и за их пределами. На остальной же территории наблюдаются единичные факты продажи земельных участков вне границах населенных пунктов.

Количественные факторы в первую очередь связаны не с количеством земельных участков, которое имеется в данный момент на рынке, а количественными показателями, которые характеризуют определенный земельный участок. К таким показателям в первую очередь относится площадь участка. Учитывая специфику некоторых регионов, считаю уместным произвести дифференциацию по целевому назначению (по преобладающим) при характеристике данной особенности. В Симферопольском районе из земель выставленных на продажу-97% принадлежит к землям для строительства жилого дома со средней площадью 0,14га и лишь 3% приходится на земли под коммерческое использование усредненное значение площади которых составляет 7,90га; по ЮБК – 0,15га (93%) для строительство жилого дома и 3,68га (7%) под строительство пансионатов и рекреационных комплексов; Сакский и Черноморский районы - 0,12га (88%) для строительства жилого дома и 2,83га (12%) под ЛКХ; Бахчисарайский район - 0,15га (68%) для строительства жилого дома и 6,17га (32%) под строительство пансионатов и рекреационных комплексов; в остальных районах площадь варьируется в пределах 0,12-0,20га. под строительство жилого дома.

Относительно правоустанавливающих документов и коммуникационной обеспеченности существенные расхождения по административным районам не наблюдаются. В целом по всей территории АР Крым свыше 90% участков оформлены и имеют государственные акты, степень развития коммуникационных сетей различна.

Интересным фактом является то, что в качестве субъекта торговых отношений - продавцов выступают в основном сами собственники земельных участков и лишь изредка привлекаются к продаже риэлтерские конторы. Такое поведение, недоверие продавца характеризует несовершенство рынка земли в целом. Возможно, подобная тенденция наблюдается в результате отсутствия прозрачности, открытости рынка, и собственник просто не рискует прибегать к услугам третьих лиц.

Для обобщения, анализа и в дальнейшем визуализации полученных данных мною было разработана экспериментальная модель базы данных стоимости земельных участков АР Крым (рис.1).

Рисунок1. База данных стоимости земель.

По своей структуре база представляет собой совокупность таблиц, каждая из которых характеризует участки по разным признакам: пространственное расположение участка, то есть адрес, сведения о продавце, стоимость, коммуникации, строения, целевое назначение, природные условия, правоустанавливающие документы. Каждая из строк таблицы содержит значения свойств (или атрибутов), характеризующих признак. Так, например, таблица «адрес» содержит значения :порядковый номер, площадь, административный район, город, село(поселок, ПГТ), улица, месторасположение, вид недвижимости. Таблица Коммуникации– порядковый номер, площадь участка, асфальтированная дорога, электроснабжение, вода, газ, телефон. Замечу, общими для всех таблиц являются поля: порядковый номер, площадь участка – эти поля являются ключевыми и их наличие обусловлено функциональной необходимостью для связи таблиц в базе.; каждый из столбцов таблицы соответствует множеству значений, которые принимают свойства определённого признака. База данных включает текстовые и цифровые записи. Источниками данных послужили объявления о ценах на недвижимость в различных печатных изданиях Крыма.

На первоначальном этапе проект базы данных построен в программе MS Access, что позволяет выполнять с данными аналитические операции (выборки, запросы, отчёты и др.). Возможна ее замена новыми версиями программ без потери внесенной информации и дальнейшее использование информации по денежной оценке в следующих версиях. Созданная база данных позволяет оперативно работать с данными и обновлять их, обеспечивая потребителей и оценщиков достоверной и надежной информацией, а также сократить финансовые и трудовые затраты на проведение работ по денежной оценки земли.

Следующим этапом моих исследований стал пространственный анализ стоимости земель. На основе созданной базы данных и с использованием ГИС-технологий ArcView 3.2a была получена картограмма средней стоимости земельных участков по административным районам АР Крым. Данная карта, по сути, отражает визуальное представление полученных результатов и позволяет наглядно оценить существующее состояние цен на рынке земли (Рис 2.). Наблюдается отсутствие однородности в стоимости, на земельные участки по всей территории Крыма. Цена колеблется в пределах от 202 (Джанкойский район) до 23046$ за сотку(Ялтинский район) и имеет тенденцию роста с севера на юг.

Рисунок2.Картограмма стоимости земель по административным районам АРК (по данным 2007г.)

При сравнении полученных результатов с результатами, полученными Скрипником Дмитрием, который проводил аналогичное исследование за 2005год (рис.3), наблюдаются существенные различия. С 2005года по 2007год наблюдается активный рост цен на земельные участки в Разольненском, Черноморском, Сакском, Симферопольском, Ленинском районах, в границах Севастополя, Ялты, Алушты, Судака, Феодосии, лишь несущественное увеличение наблюдается в Красногвардейском, Красноперекопском, Джанкойском, Кировском, Нижнегорском, Советском, Ленинском, Первомайском районах. Аутсайдером является только Бахчисарайский район, где средняя стоимость за данный период уменьшилась с 2500$ за сотку до 2167$. Я считаю, что данное понижение цен произошло из-за того, что в этом году в основном продаются земельные участки находящиеся в глубине района, стоимость которых существенно уступает участкам прибрежной зоны. Наибольший рост цен наблюдается в Раздольненском районе, здесь средняя стоимость одной сотки увеличилась от 505$ до 1928$, то есть в 3,8 раза! Вообще, в последнее время интерес к покупке земельных участков на побережье Западного Крыма существенно возрос, конечно же это явление отразилось и в ценовых показателях. В Черноморском и Сакском районах цена возросла в 2,7 и 2,6 раза соответственно.

Рисунок 3.Картограмма стоимости земель по административным районам АРК (по данным 2005г.)

Существенное повышение цен произошло в Севастополе и на ЮБК. В Севастополе цена возросла в 2,5 раза и составила 5982$ за сотку. Земля в окрестностях Ялты –была и остается самой дорогой по Крыму, в данный момент средняя стоимость сотки составляет 23046$, а в 2005г была 13861$. В Алуште, Судаке, Феодосии цена увеличилась в 1,4 , 1,6 , 3,3 раза соответственно. В Ленинском районе цена сотки земли возросла всего в 1,6 раза и составила 3792$.

Симферопольский район заслуживает особого внимания. За период с 2005г по 2007г цена на землю возросла 2,9 раза, то есть от 1730$. до 4992$. Возможно такой рост связан с недавним увеличением земельного фонда под строительство, путем освоения земель сельскохозяйственного назначения.

Ивание земельного рынка.

Выводы:

Разработана структура и апробирована методика ведения базы данных стоимости земель по административным районам АР Крым; С использованием ГИС-технологий определены пространственные закономерности изменения цен с севера на юг и с запада на восток; Определена существенная дифференциация цен. (К примеру, стоимость сотки земли Ялте в 65 раз выше стоимости сотки земли в Красноперекопском районе); Наблюдается стремительное подорожание земель. (За период с 2005 по 2007гг цена 0,01га в среднем по Крыму возросла в 2,4 раза!) Созданная информационная система позволит решать на практике такие важные задачи:

сбор, хранение и анализ данных о стоимости земли; наглядное представление результатов анализа; осуществление мониторинга рынка земель; анализ данных для принятия решений в области управления земельных ресурсов; прогноз динамики развития рынка земли; информационное обслуживание земельного рынка; обеспечение потребителей и оценщиков достоверной и надежной информацией, а также сократить финансовые и трудовые затраты на проведение работ по денежной оценке земли;

Информационная система в современном виде обладает рядом недостатков:

- отсутствие информации о стоимости земельных участков в Красногвардейском, Красноперекопском, Джанкойском, Кировском, Нижнегорском, Советском, Ленинском, Первомайском районах снижает ее информативность;

- анализ стоимости земель по административным районам не дает представления о пространственном изменении цен в границах самого района.

Совершенствование ИС планируется в следующем направлении:

1. Ведение мониторинга стоимости земельных участков в режиме реального времени;

2. Зонирование территории АРК по стоимости земли на следующем иерархическом уровне административного деления – в границах сельских советов.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Украины от 25.10.2001г. с изменениями и дополнениями.

2. Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.1992г

3. «Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» утвержденная постановлением Кабинета Министров от 23.03.1995г.

4. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання/ Дехтяренок Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М.- Київ: Профі, 2002.-256с

5. Шеремет А. П. Земельное право Украины: Научное пособие.- К.: Центр научной литератури, 2005.- 632с.