15 | 12 | 2017

Навчальний посібник Управління Земельними Ресурсами В. В. Горлачук В. Г. В'юн А. Я. Сохнич (частина 2)

 

• участь місцевих органів державної влади, територіальних громад та органів, які забезпечують функціонування комунально-побутових служб;

• готовність органів виконавчої влади або місцевого самоврядування придбати землю і виплатити компенсацію (в грошовому виразі або "новими" землями, які надаються тим, хто вирішив переїхати на нове місце проживання) з метою полегшення здійснення реконструкції земельних ділянок;

• широка поінформованість населення щодо економічної перспективи нових об'єктів земельного права;

• врегулювання всіх можливих претензій та затвердження проектних пропозицій місцевими органами влади;

• виготовлення державних актів, офіційна реєстрація прав власності, користування, обмежень, сервітутів на земельну ділянку, які з цього часу повинні гарантуватися.

Відповідно до статей 10, 63, 99, 100 Земельного кодексу України такі оперативні проекти землевпорядкувань виступають правовими документами в системі управління земельними ресурсами.

Кожен з видів землевпорядної документації розглядається та затверджується в межах чинного законодавства і, таким чином, для конкретного адміністративно-територіального утворення, територіальної громади стає юридичне обов'язковим.

Слід мати на увазі, що в усіх випадках складання проектів землевпорядкування в населених пунктах прогнозні рішення приймаються з врахуванням технічно-нормативної бази генерального планування та забудови конкретного місця поселення. Територіальне планування землекористування населених пунктів здійснюється відповідно до Земельного кодексу України в порядку землевпорядкування та Закону України "Про основи містобудування" як головний правовий механізм управління земельними ресурсами на державному, регіональному і місцевому рівнях, обґрунтовує і встановлює обмеження з питань, як саме можна використати земельну ділянку. Воно призводить до збільшення вартості земельних ділянок у результаті технічно-правового дозволу на зміну характеру використання територій та містобудівного комплексного процесу. Територіальне планування землекористування в найбільшій мірі цілеспрямовано здійснює визначену Конституцією України особливу державну охорону землі - основного національного багатства українського народу.

Окремою складовою частиною плану земельно-господарського впорядкування має стати кадастровий план обмежень і обтяжень щодо використання земель. Вказаний план буде використовуватися при розмежуванні земель державної і комунальної власності, підготовці технічної документації, що посвідчує право власності на землю, і в разі внесення доповнень у раніше видані правовстановлюючі документи на землю, проведення грошової оцінки землі, здійснення контролю за дотриманням всіма суб'єктами земельного права встановленого режиму використання земель, землевпорядкування, розробки містобудівної документації.

Кадастрові плани обмежень і обтяжень складаються з метою отримання достовірної графічної й аналітичної інформації про наявність, склад, місцерозташування об'єктів, що за умов їх функціонування вимагають особливого режиму використання земель і меж зон особливого режиму використання та обмежень щодо використання земельних угідь у межах цих зон для гарантування прав власників землі, а також формування систем управління земельними ресурсами.

На графічному матеріалі відповідно до прийнятих умовних позначень показуються:

• межі адміністративно-територіальних утворень, кадастрові квартали та зони, окремі земельні ділянки, їх кадастрові номери;

• об'єкти, які мають особливий режим діяльності, а відповідно і землекористування;

Межі зон обмежень та обтяжень

До плану обмежень та обтяжень додаються:

• пояснювальна записка;

• документи, які підтверджують обмеження та обтяження;

• відомості обчислення та визначення на місцевості зон особливого режиму землекористування;

• матеріали узгодження документів, підготовлених у процесі розробки плану;

• матеріали розгляду та затвердження документації;

• відомості про виготовлення і видачу кадастрового плану обмежень та обтяжень, а також про порядок внесення поточних доповнень і змін;

• додатки.

Встановлення зон особливого режиму землекористування проводиться для об'єктів, визначених законодавчо-нормативним порядком, зокрема для:

• охоронних зон повітряних ліній зв'язку, радіофікації та електропередачі, магістральних трубопроводів;

• водоохоронних зон та прибережних смуг рік, озер, водоймищ;

• санітарно-захисних зон водоводів, підприємств із технологічними процесами, які є джерелами забруднення атмосферного повітря шкідливими речовинами з неприємним запахом, автомобільних доріг, залізниць, теплових мереж, кар'єрів, цвинтарів, смітників тощо;

• зон особливого режиму об'єктів оборони та іншого призначення.

На території державних природних заповідників, національних парків і природних парків, ботанічних садів встановлюється спеціальний режим господарського використання земель і природокористування відповідно до положень про них.

Для режимних об'єктів, які утворюють декілька зон обмеженого використання земель і території яких розташовані одна до одної в різному порядку, межі цих зон можуть накладатися одна на одну або прилягати одна до одної.

Водночас часто доводиться чути запитання щодо потреби в розробці плану земельно-господарського впорядкування у випадку, коли після перерозподілу земель на тимчасово вивільнених земельних ділянках не знайшовся "новий" власник чи землекористувач; не визначено вид його діяльності на цій ділянці і як буде здійснюватися територіальний розвиток населених пунктів. Або ще такі: як бути в тих випадках, коли у планувальній зоні існують земельні ділянки, які за параметрами, характером використання не відповідають вимогам, встановленим для цих планувальних зон? І, нарешті, чи виконана робота не залишиться на полицях архіву?

Відповідаючи на ці запитання, ми особливо звертаємо увагу на те, що перерозподіл земельних ділянок не проводиться під кожного конкретного суб'єкта власності чи користувача землі. Важливо, щоб на графічному матеріалі земельно-господарського впорядкування було показано ці земельні ділянки і визначено їх функціональне призначення. Це якраз і буде служити доброю інформаційною основою для потенційного інвестора при визначенні його намірів та плануванні капіталовкладень. При цьому значно спрощується процедура прийняття відповідних рішень, отримання дозволів на забудову або інше використання. Врешті-решт, кожен бажаючий, не звертаючись до офіційних осіб, спроможний самостійно визначитися щодо можливостей і місця розташування бажаного об'єкта.

Певна річ, сьогодні доводиться у більшості випадків земельно-господарське впорядкування проводити не на вільних територіях, а на територіях, уже зайнятих будівлями і спорудами, відповідно до яких сформовані певні принципи використання земель, що не завжди узгоджуються з параметрами планувальних зон. У таких випадках ця вимушена невідповідність документально фіксується та юридичне закріплюється як фактичне розходження з вимогами планувальної зони. Нині в населених пунктах України є дуже багато застарілої забудови, де вартість самої земельної ділянки перевищує вартість будівель і споруд. Тому встановленням нових видів дозволеного використання і забудови земель створюються умови для стимулювання прискорення реконструкції цих кварталів чи районів.

Як уже зазначалось, економіко-планувальне зонування повинно передбачати гармонійний розвиток населених пунктів на всій їх території, а не лише центральної частини. Тому, з одного боку, заборонивши деякі види забудови в центральній частині населеного пункту, створюємо умови інвестування в інші частини його території.

З іншого боку, прийняття такого рішення стримує надмірне зростання ціни землі в центрі населеного пункту і підвищує її на іншій території. Власне, сьогодні, коли ціна землі відіграє значну роль в економіці держави, дуже важливим є досягнення умови гармонійно поєднаних видів забудови і використання землі. Наприклад, вартість землі в житловому масиві буде значно вищою за умови, якщо там не будуть розміщені промислові чи будь-які інші об'єкти, які створюють незручності для жителів цього "спального" району.