15 | 12 | 2017

Навчальний посібник Управління Земельними Ресурсами В. В. Горлачук В. Г. В'юн А. Я. Сохнич (частина 2)

 

• реєстрацію прав, правових обмежень, обтяжень та сервітутів.

Поділ території на земельні ділянки та закріплення прав власності на них здійснюються на підставі розроблених і затверджених проектів поділу території кварталу (мікрорайону) з урахуванням існуючої мережі землекористувань та дотримання вимог щодо експлуатації будівель та споруд.

Проект поділу території може передбачити:

• розмежування та об'єднання земельних ділянок;

• випрямлення зовнішніх меж земельних ділянок тощо.

Розмежування полягає в поділі земельної ділянки, яка складається з реальних земельних часток, на декілька інших. Але важливо зазначити, що земельна ділянка, необхідна для розміщення та обслуговування будинків чи споруд, які перебувають у власності декількох осіб, розподілу на місцевості не підлягає і належить цим особам на праві спільної часткової або сумісної власності. При цьому видається один правовстановлюючий документ, до якого додається перелік співвласників із зазначенням їхніх земельних часток. У випадку, коли існуючу земельну ділянку перетинає юридичне встановлена червона лінія, то ділянка поділяється на дві частини, кожна з яких оформляється як самостійна ділянка.

У землевпорядному виробництві трапляється багато випадків, коли суміжні земельні ділянки об'єднуються, в результаті чого права на них анулюються і оформляється право на нову земельну ділянку.

Забудована територія, окремі елементи якої (проїзди, тротуари та ін.) створювалися для спільного обслуговування групи будинків, об'єднуються в одну земельну ділянку, яка належить власникам будинку на правах спільної власності з обов'язковим встановленням реальних або ідеальних земельних часток.

Виконуючи кадастрові зйомки, дуже часто доводиться приймати рішення щодо випрямлення зовнішніх меж земельних ділянок. Певна річ, ця робота здійснюється за згодою власників чи землекористувачів, майнові інтереси яких пов'язані з цими ділянками.

Прийнято вважати, що якщо при випрямленні меж зміна площі кожної із земельних ділянок не перевищує 6 відсотків, то земельна власність залишається незмінною і права власників не анулюються. У випадку, коли це відхилення більше 6 відсотків, такий факт розглядається як скасування старої та утворення нової земельної ділянки, про що готується новий розпорядчий документ на право власності чи користування земельною ділянкою.

Треба зазначити, що встановлення меж земельних ділянок, розташованих в одному кварталі, має проводитися одночасно для всіх ділянок. Але будь-які зміни меж земельних ділянок реєструються у відповідних документах та посвідчуються печаткою на плані меж земельної ділянки.

На підставі встановлених на місцевості меж земельних ділянок після проведення державної землевпорядної експертизи видаються документи, які посвідчують право на землю. Власне, з цього часу земельна ділянка стає об'єктом управління, незалежно від того, чи її розмір 1 м2, чи 100 гектарів.

7.4.2. Земельно-господарське

Впорядкування як. механізм Управління земельними Ресурсами

Умови ринкової економіки зініціювали розробку проектів землевпорядкування в населених пунктах, які в дореформений період не розроблялися.

При цьому Генеральні плани забудови за своїм завданням, змістом, юридичною невизначеністю вже не можуть служити документом який регулює використання земель, а, отже, і не може безпосередньо впливати на використання земельних ділянок. Здебільшого ці плани взагалі дуже легко обійти при прийнятті конкретних управлінських рішень щодо використання та охорони землі.

По суті між Генеральним планом і практичним управлінням земельними ресурсами лежить невпорядковане правове поле, в результаті чого потенційний інвестор або власник чи користувач землі позбавлені необхідної інформації для обґрунтованого вирішення питань найбільш ефективних капіталовкладень у землю, що, в свою чергу, гальмує економічний розвиток конкретної території. Існуючі методи управління використанням земель населених пунктів, успадковані з дореформеного періоду, вже не відповідають сучасним вимогам. Виникла необхідність суттєвих змін у напрямку застосування демократичних та ринково орієнтованих механізмів формування та прийняття управлінських рішень щодо використання земель населених пунктів.

Генеральний план міста є документом планування забудови, який обґрунтовує напрямки бажаного територіального розвитку населеного пункту, функціональну структуру і будівельну цінність територій, принципові вирішення розміщення об'єктів загального значення, транспортного обслуговування, організації дорожнього руху, інженерного облаштування і благоустрою, захисту території від небезпечних природних і техногенних процесів, охорони природної та історико-культурної спадщини, черговості освоєння території. Він є лише містобудівним документом та орієнтований на вирішення питань планування містобудівного процесу. Звідси в завдання і зміст Генерального плану не входять такі важливі питання правового характеру, як обґрунтування, встановлення, визначення та юридичне закріплення межі населеного пункту, функціональне зонування території, збереження цінних продуктивних земель, збір та аналіз відомостей про правовий режим використання земель, економічний аналіз доцільності залучення нових територій під забудову, вилучення земель для державних і громадських потреб, відповідних процедур державного та громадського управління земельними ресурсами, формування і ліквідації землекористувань та землеволодінь, обліку кількості та якості земель, їх грошової оцінки, матеріали і відомості для оподаткування земель, контролю за використанням та охороною земель, інші питання землевпорядного та земельно-кадастрового характеру.

У ході земельної реформи управління земельними ресурсами спільно з організацією містобудівного процесу створюють конфлікт між приватними, громадськими, державними інтересами. Навіть в умовах вільної ринкової орієнтації власник земельної ділянки не може використовувати її лише на свій розсуд, незважаючи на права інших власників та територіально-державні інтереси. Адже в Конституції України (ст. 13) чітко визначено, що власність зобов'язує використовувати її без шкоди людині і суспільству. Використання власності не може обмежувати права та свободи громадян, шкодити інтересам суспільства, погіршувати економічну ситуацію і природні якості землі. Тому в умовах приватизації і розширення інституту власників землі та іншої нерухомості роль державного управління земельними ресурсами не зменшуватиметься і має враховувати новий управлінський механізм. На місце багатоступеневих проектних процедур і жорстких адміністративних рішень запроваджується переважне саморегулювання на підставі свідомого вибору власником або інвестором найбільш прийнятних не тільки для них, але й для суспільства варіантів використання конкретної території.

Плани земельно-господарського впорядкування населеного пункту законодавче визначені основним механізмом і правовою основою управління земельними ресурсами. У сучасних умовах вони потребують змістовного вдосконалення, поглиблення і розвитку з метою посилення їх юридичної значимості відповідно до потреб сьогодення.

Розробка сучасного плану земельно-господарського впорядкування як правової основи прийняття управлінського рішення повинна охоплювати:

• аналіз та обґрунтування формування територіальних утворень, юридичне закріплення їх меж;

• поділ земель на зони за використанням відповідно до цільового призначення;

• організаційні, правові, фінансові та інші заходи щодо вдосконалення структури територій, облаштування земель, поліпшення їх якості, рекультивації і консервації, інженерного захисту;

• визначення необхідності та обсягів економічного стимулювання щодо раціонального використання й охорони земель та відшкодування збитків; підготовку вихідних даних для обчислення розмірів земельного податку та орендної плати, надання пільг із земельного оподаткування, обґрунтування і прогнозування загального
обсягу земельного податку;

• заходи щодо забезпечення режиму використання земель в охоронних і захисних зонах, відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам внаслідок встановлення відповідних обмежень у використанні земель;

• визначення напрямів ресурсоощадної, особливо щодо цінних продуктивних земель, та природоохоронної діяльності;

• підготовку пропозицій щодо тимчасового використання земель резервного фонду.

Що ж треба для того, щоб такий план був втілений в реальне життя?

Однією з перших умов є набір несуперечливих та природно доповнюючих один одного документів використання і забудови території, характерних для того чи іншого населеного пункту.

Підкреслюємо, що розв'язати цю проблему можна, в першу чергу, шляхом:

• економіко-планувапьного зонування території за цільовим використанням земель і забудови, або так званого "зонінгу";

• визначення єдиних для кожної із зон правил планування і забудови земельних ділянок;

• перерозподілу земельних ділянок.
Розкриваючи зміст кожного із цих шляхів,

Бачимо доцільність детальніше зупинитися на внутрішньому їх змісті, показати їх позитивне значення для розвитку міської економіки, зацікавленість у цьому громадян, у тому числі інвесторів.

Економіко-планувальне зонування території полягає у визначенні найбільш доцільного її використання і забудови, взаємного територіального розміщення встановлених зон, визначенні планувальних параметрів і стандартів забудови земельних ділянок у кожній зоні. При цьому повинні забезпечуватись функціональна, планувальна, соціально-економічна, екологічна, естетична та інші сумісності всіх видів її використання та забудови. Кожна така планувальна зона, яка є складовою населеного пункту, повинна представляти функціональну цілісність і нести в собі економічну, екологічну, соціальну та іншу обґрунтованість.

Світовий досвід розвинутих країн показує, що в ринкових умовах "зонінг" є найбільш досконалим механізмом управління використанням земель. Впровадження цього механізму в умовах ринкової економіки забезпечить більш сприятливі умови для формування ринку землі та нерухомості.

Варто зазначити, що типи зон, їх кількість у кожному конкретному випадку визначаються індивідуально, як і види використання землі і забудови в зоні кожного типу. Наведемо приклади, які допоможуть глибше зрозуміти поставлену проблему (табл. 7.2).

Обов'язковою умовою земельно-господарського впорядкування є встановлення особливого режиму використання земель, а саме:

• у санітарно-захисних зонах шкідливих і небезпечних промислових підприємств;

• у зонах санітарної охорони курортів;