Навчальний посібник Управління Земельними Ресурсами В. В. Горлачук В. Г. В'юн А. Я. Сохнич (частини 1)

Щодо впливу розміщення ділянок на їх ціну, то важливим чинником є врахування можливості подальшого розвитку цієї ділянки.

Крім чинників, які впливають на підвищення ціни землі, є чинники, які, навпаки, частково зменшують її. До таких можна віднести, наприклад, сервітутне право, яке дозволяє частково використовувати ділянку для проходу, проїзду та ін. Тому ділянка, обтяжена сервітутом, може мати дещо меншу цінність, ніж аналогічна ділянка без обтяження.

Отже, підводячи підсумок, можна зазначити, що на ціну земельних ділянок впливає, по суті, три групи чинників:

• економічні;

• фізичні;

• юридичні.

При визначенні ціни землі враховується її синтез, що дозволяє об'єктивно оцінити ту чи іншу земельну ділянку.

Але досягнення реальної ціни землі в рамках експертної грошової оцінки можна забезпечити шляхом дотримання вимог спеціальних процедур, які відображають основні методичні підходи порівняння цін продажу аналогічних об'єктів, капіталізації земельної ренти та врахування витрат на зведення будівель і споруд на земельній ділянці.

Для того, щоб легше зрозуміти природу визначення експертної грошової оцінки землі, розглянемо коротко суть кожного з підходів. Так, у практичному посібнику "Приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами України" [156] зазначено, що методичний підхід, який базується на порівнянні цін продажу, знаходить своє застосування, як правило, на вільних від забудови земельних ділянках. Цей підхід дуже добре вписується у формулу: покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме інша ділянка з однаковими властивостями. Певна річ, абсолютно однакових земельних ділянок не буває, тому в кожному конкретному випадку вводяться, відповідно, коефіцієнти, збільшуючи або зменшуючи ціну ділянки.

Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу (земельної ренти), найчастіше використовується у випадках, коли земля надається в оренду окремо від будівель і споруд. При цьому щорічний чистий доход від оренди, який визначається як різниця між розміром орендної плати та податками на власність і експлуатаційними витратами, може бути переведений у вартість земельної ділянки шляхом капіталізації.

Як Правило, ставка капіталізації визначається переважним співвідношення між чистим доходом та цінами продажу для подібних об'єктів земельної власності. Даний методичний підхід можна застосовувати і для забудованих земельних ділянок, поєднуючи його з методичним підходом, який грунтується на врахуванні витрат на розвиток земельної власності.

Методичний підхід, який грунтується на врахуванні витрат на розвиток земельної власності, використовується при оцінці земельних ділянок, які освоєні або які передбачається освоїти відповідно до найбільш ефективного їх використання. У рамках цього підходу ціна землі визначається як залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної або забудованої ділянки чи капіталізованим чистим доходом від її використання з урахуванням прибутку, який планується отримати.

Таким чином, суб'єкт управління земельними ресурсами повинен пам'ятати, що вибір того чи іншого методичного підходу до визначення ціни землі зумовлюється завданням оцінювання, наявністю та рівнем достовірності вихідних даних, які є в розпорядженні для аналізу.

З огляду на недалеке минуле варто зазначити, що в перші роки земельної реформи пріоритетне місце належало методичному підходу, який грунтується на врахуванні витрат на розвиток земельної власності. Це було зумовлено тим, що згадуваний підхід був зорієнтований на приватизації цілісних майнових комплексів, оцінка для яких тоді домінувала над іншими цілями експертної оцінки.

Останнім часом знаходить широке застосування методичний підхід, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу. Це зумовлено тим, що правом власності на землю скористалися, насамперед, ті громадяни та юридичні особи, у користуванні яких перебували земельні ділянки комерційного призначення.

Однак оцінщик повинен пам'ятати "золоте" правило, що при експертній оцінці об'єкта вибирається декілька методичних підходів до визначення ціни землі, за результатами яких він і формує відповідний звіт про ціну земельної ділянки.

Такий звіт повинен містити:

• підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

• мету оцінки та дату її проведення;

• опис земельної ділянки;

• план і характеристику фізичних та економічних особливостей, правовий режим, її місце

Знаходження, опис меж, цільове призначення та ін.;

• аналіз ефективності використання земельної ділянки;

• обґрунтування обраних методичних підходів;

• розрахунок оцінної вартості земельної ділянки з обраними методичними підходами;

• основні передумови проведення оцінки;

• висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки.

Після підписання його експертом та керівником відповідної юридичної фірми звіт скріплюється печаткою цієї юридичної особи і підлягає погодженню з сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповідним державним органом земельних ресурсів.

Така оцінка, яка спрямована в першу чергу на досягнення реальної ціни землі, збагачуватиме маневр управління земельними ресурсами.

6.2.4. Планово-картографічне Забезпечення